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媒體評:難漲也難跌的房價中 蘊藏著風險
2017年12月20日 10:24 來源:每日經濟新聞|我要評論 瀏覽字號:【
[摘要]12月18日,國家統計局發布了“2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示,15個熱點城市中,有11個的新建商品住宅價格指數低于去年同期。這顯示熱點城市以“四限”為主要措施的房地產調控取得了 ...

   12月18日,國家統計局發布了“2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示,15個熱點城市中,有11個的新建商品住宅價格指數低于去年同期。這顯示熱點城市以“四限”為主要措施的房地產調控取得了一定成效。但是,數據也顯示,房價其實并沒有完全進入下降通道,而是在波動之中保持上漲和下降兩種可能性,包括實行嚴厲調控措施的熱點城市都是如此。

    具體來看,當前的房價走勢有兩個特征。今年以來一直都是這樣,而11月則比較明顯。

    其一,熱點城市和非熱點城市之間的房價走勢分化。11月,一線城市(都是熱點城市)新建商品住宅和二手住宅價格繼續環比下降,但二線城市和三線城市(多數是非熱點城市)則都是環比上漲,而且漲幅擴大。其中,二線城市新建商品住宅環比上漲0.5%,這是一個比較大的漲幅。11月有9個城市的新建商品住宅價格環比漲幅不低于1%,而9月和10月分別為0個和1個,這顯示非熱點城市房價又有加速上漲的跡象。

    其二,熱點城市房價難以持續地、真實地下行。8月和9月,15個熱點城市的新建商品住宅價格無一環比上漲,環比下降的分別有12個和11個。10月,有3個環比上漲,環比下降的為9個。11月,環比下降的個數繼續減少為7個,而環比上漲的個數增加到4個?梢哉f,熱點城市的房價在嚴厲調控措施的“打壓”下,仍然顯得很“頑強”,一有機會就上漲。目前熱點城市房價是難漲也難跌,難漲是因為限購、限售等措施限制了流動性,更有限價直接壓住房價;難跌則顯示,雖然表面上的需求和價格都在下降,但潛在需求并沒有真正收縮。如果沒有限價,熱點城市房價上漲的可能性比較大。

    形成房價走勢分化和熱點城市房價難跌這兩個特征的主要原因,是進入房地產市場的資金仍然比較充足。由于“因城施策”和去庫存的要求,房貸等房地產融資并沒有全面收緊,以鼓勵人們在非熱點城市購房。11月末住戶中長期消費貸款(主要是房貸)余額同比增長24%,雖然比去年的增速慢了很多,但仍然非?捎^。熱點城市的房貸受到了一定限制,但在整體融資環境比較寬松(主要是對家庭部門)的情況下,資金采取迂回的方式進入房地產市場,例如通過消費貸款。11月末住戶短期消費貸款同比增長了41%,今年前11個月的增量達1.95萬億元,其中有相當一部分進入了樓市。因此,熱點城市的潛在需求也沒有因為限貸而受到全面抑制。

    我們還可以從兩組數據觀察房地產市場的資金情況。1-11月份,在房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款下降1.6%,但定金及預收款增長15.0%。由此可見,房貸雖然受到了限制,但購房資金仍然比較充足,其中一部分來源于消費貸款等融資方式。另外一組數據是土地購置面積和土地成交價款的增長率,1-11月分別增長16.3%和47.0%。由此可見,開發商也“不差錢”,而在較為充裕的資金的支持下,他們對房價上漲很有信心。

    可能有人會認為,熱點城市房價難漲也難跌、非熱點城市房價溫和上漲是一種比較理想的狀態,因為這看起來是實現了房價基本穩定,房價既沒有快速上漲吹大泡沫,也沒有快速下跌使泡沫破滅。但實際上,這并不是房價基本穩定的狀態,而是多空對峙僵持的局面。經過一段時間的僵持之后,房價的走勢就會明朗起來,如果房地產市場的資金仍然比較充足,房價就會掙脫調控措施的抑制較快上漲。這種情況很有可能會在明年上半年發生,那時房貸額度會恢復,調控措施則可能有所放松。但房價繼續較快上漲是有很大風險的,將很快就轉化為房價下降的勢能,而且可能引發連鎖反應而使泡沫破滅。

    防范化解重大風險是明年“三大攻堅戰”中的重要一戰,房地產是防風險的重要領域。目前難漲也難跌的房價走勢蘊藏著風險。而要改變這種狀況,需要逐步使貨幣和融資環境真正、全面地收緊。

關鍵詞:城市,房價,熱點,上漲,下降
[責任編輯:火柴]
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